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Ver: 46PROPIEDAD HORIZONTAL - Votación en Asamblea según coeficiente de propiedad / COEFICIENTE DE PROPIEDAD - Ponderación del voto en la Asamblea / DECRETO 1365 DE 1985-Niega nulidad del artículo 25
La Ley 16 de 1985 dispuso en su artículo 3ø que la propiedad horizontal -constituida bajo su vigencia- forma una persona jurídica; y en su artículo 4ø determinó¢ que en la Asamblea que gobierna dicha persona los propietarios de bienes de dominio exclusivo "votar n en proporción a los derechos que tengan sobre dichos bienes." Se comprende, entonces, que el censurado artículo 25 del Decreto Reglamentario 1.365 de 1986, cuando dispuso, a efectos de computar las mayoras en la Asamblea, que "cada propietario de unidad privada votar en proporción a su porcentaje de participación, o coeficientes de propiedad" no hizo m s que desarrollar las disposiciones legales reglamentadas, que ya atendían al porcentaje de copropiedad para regular diversos aspectos de la copropiedad y, concretamente, la ponderación del voto en la Asamblea.
NORMA DEMANDADA: ARTICULO 25 DECRETO 1365 DE 28 DE ABRIL DE 1986.
FUENTE FORMAL: LEY 16 DE 1985.
CONSEJO DE ESTADO
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCIÓN PRIMERA
Consejero ponente: CAMILO ARCINIEGAS ANDRADE
Bogotá D.C., dieciséis (16) de noviembre de dos mil uno (2001)
Radicación número: 11001-03-24-000-2000-6498-01(6498)
Actor: HERNANDO URRUTIA MEJIA
Demandado: GOBIERNO NACIONAL
Se decide sobre la demanda de nulidad formulada por HERNANDO URRUTIA MEJIA contra el artículo 25 del Decreto 1365 de 1986 (28 de abril), expedido por el Presidente de la República, por el cual «se reglamentan las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sobre la propiedad horizontal».
- EL ACTO ACUSADO
El texto del acto acusado es el siguiente:
«Artículo 25.- Cuando las leyes, decretos o reglamentos exijan determinada mayoría de votos para la aprobación de los actos de la Asamblea, debe tenerse en cuenta que cada propietario de unidad privada votará en proporción a su porcentaje de participación, o coeficientes de propiedad, en su caso».
El Decreto 1365 de 1986 fue expedido por el Presidente de la República invocando las atribuciones que le conferían el ordinal 3º del artículo 120 de la Constitución Nacional de 1886 y las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985.
- LA CONTROVERSIA
El actor cita como violados los artículos 13 y 51 de la Constitución Política; 4, 5 y 20 de la Ley 182 de 1948 y 6 de la Ley 16 de 1985, y plantea los cargos que enseguida se sintetizan, juntamente con las razones expuestas por el apoderado del Ministerio de Desarrollo Económico, y por la señora Procuradora Primera Delegada ante el Consejo de Estado.
2.1. Acusación contra el artículo 25 del Decreto 1365 de 1986.
2.1.1. Sostiene el demandante que las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sólo hacen referencia al coeficiente de copropiedad o porcentaje de participación para el efecto de determinar el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, que será proporcional al valor del respectivo piso o departamento. Por esta razón y de acuerdo con el principio de equidad y justicia, las decisiones de la Asamblea de Copropietarios deben ser tomadas por mayoría de votos de los asistentes, en la cual a cada unidad privada debe corresponder un voto. Empero, cuando el artículo acusado vuelve la espalda al citado principio de equidad y justicia, y ordena computar los votos según el coeficiente de copropiedad, se incurre en extralimitación en el ejercicio de la potestad reglamentaria, ya que ninguna de las normas legales citadas contemplan dicho coeficiente para el efecto de aprobar decisiones de la Asamblea.
Precisa que el principio de equidad sí fue contemplado en el artículo 23 del mismo Decreto, cuando estableció que para poder deliberar válidamente en reuniones de primera convocatoria el quórum se determinará por el coeficiente de copropiedad o porcentaje de participación (51%), y que para tomar decisiones válidas el quórum se determinará por mayoría de votos de los asistentes, pero entendiéndose que cada unidad privada representa un voto.
Agrega que el artículo acusado, en cuanto acoge el sistema de coeficiente en lugar del sistema de un voto por cada propietario, viola el derecho a la igualdad y a la vivienda digna, porque no permite que las decisiones se tomen democráticamente, pues quien tenga un área mayor en su departamento impondrá su voluntad, sin consideración alguna sobre los que tienen un área menor.
Ilustra sus argumentos con el ejemplo del Edificio «Hernán Restrepo» situado en Bogotá –de que es copropietario el actor–, compuesto de 20 apartamentos con coeficientes que van del 3.04% al 3.21% y un local con el 37.50%, donde una persona que es a un tiempo dueña del local y de cuatro apartamentos, coaligada con los dueños de 3 apartamentos, impone su voluntad sobre los dueños de los 13 apartamentos restantes, validéndose del sistema de cómputo de los votos en la Asamblea ponderándolos según el coeficiente de copropiedad. El actor, con apoyo en el artículo 23 de la Constitución Política, pide a la Sala pronunciarse sobre la validez del respectivo reglamento de copropiedad.
2.1.2. El apoderado de la Nación-Ministerio de Desarrollo Económico señala que como el actor se refiere a un caso concreto de un edificio ubicado en Bogotá, respecto del cual no está de acuerdo con los coeficientes de copropiedad asignados a los locales y apartamentos del mismo, debe proferirse un fallo inhibitorio, ya que de acuerdo con la jurisprudencia de la Corte Constitucional los asuntos relacionados con controversias sobre la propiedad horizontal se tramitarán en única instancia por el proceso verbal contenido en el Código de Procedimiento Civil, así como las diferencias que surjan sobre la legalidad del reglamento y las decisiones de la asamblea general.
2.1.3. El Ministerio Público, en la persona de la Procuradora Primera Delegada ante esta Corporación, observa que siendo la propiedad horizontal un derecho especial de dominio sobre bienes inmuebles, cuyo ejercicio válido recae dentro del área comprendida entre los linderos de la propiedad de cada copropietario, es lógico que el uso de las zonas comunes, así como la contribución de las expensas necesarias para la conservación y mantenimiento del edificio, sea directamente proporcional a su grado de participación o de los coeficientes respectivos, pues de lo contrario se rompería el equilibrio de los derechos y obligaciones que nacen de esta clase de comunidades de bienes, especialmente la de contribuir proporcionalmente en razón de su cuota parte.
- CONSIDERACIONES DE LA SALA
El artículo 1° de la Ley 182 de 1948 «sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos en un mismo edificio» permitió que estas unidades, pertenezcan a distintos propietarios, siempre y cuando ellas sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.
La Ley 182 reguló diversos aspectos de este régimen atendiendo a la proporción que represente el valor de cada unidad en relación con el valor total del edificio. Así, de conformidad con el artículo 4°, el derecho de cada copropietario sobre los bienes comunes «será proporcional al valor del piso o departamento de su dominio»; y según el artículo 5°, cada copropietario debe contribuir a las expensas necesarias de administración, conservación y reparación de los bienes comunes «en proporción al valor de su piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.»
Los artículos 12 y 13 de la Ley 182 defirieron al reglamento de copropiedad lo concerniente a la celebración de la Asamblea de Copropietarios y a la adopción de sus decisiones, tales como las «facultades, obligaciones y forma de elección del administrador; distribución de las cuotas de administración entre los copropietarios, etc.»
Según las normas citadas siempre que se trate de regular los derechos y relaciones derivados de la llamada «propiedad horizontal», habrá de atenderse primeramente al reglamento de copropiedad, contentivo de la voluntad de los propietarios, y enseguida, a las disposiciones legales supletivas.
A su turno, la Ley 16 de 1985 dispuso en su artículo 3° que la propiedad horizontal –constituida bajo su vigencia– forma una persona jurídica; y en su artículo 4° determinó que en la Asamblea que gobierna dicha persona los propietarios de bienes de dominio exclusivo «votarán en proporción a los derechos que tengan sobre dichos bienes.»
Se comprende, entonces, que el censurado artículo 25 del Decreto Reglamentario 1.365 de 1986, cuando dispuso, a efectos de computar las mayorías en la Asamblea, que «cada propietario de unidad privada votará en proporción a su porcentaje de participación, o coeficientes de propiedad» no hizo más que desarrollar las disposiciones legales reglamentadas, que ya atendían al porcentaje de copropiedad para regular diversos aspectos de la copropiedad y, concretamente, la ponderación del voto en la Asamblea.
Tampoco puede hablarse de violación de los artículos 13 y 51 de la Constitución Política, que enuncian, en su orden, los derechos a la igualdad y a una vivienda digna, pues, precisamente, el hecho de que unos copropietarios de una edificación tengan un mayor porcentaje de participación o coeficiente de propiedad que otros, significa que no se encuentran en una misma situación o circunstancia, y sabido es que la igualdad se predica respecto de personas que se encuentren en las mismas condiciones.
No puede la Sala, por carecer de jurisdicción, hacer pronunciamiento alguno frente al reglamento de propiedad horizontal del Edificio Hernán Restrepo, respecto del cual el demandante afirma que es ilegal e inconstitucional por apoyarse en el artículo 25 del Decreto 1365 de 1986, ya que dicho reglamento no es un acto administrativo. De conformidad con el artículo 8 de la Ley 16 de 1985, el cuestionamiento de su ilegalidad debe plantearse ante la justicia ordinaria mediante el trámite del proceso verbal de que trata el Código de Procedimiento Civil.
En fuerza de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
F A L L A :
DENIÉGANSE las súplicas de la demanda.
DEVUÉLVASE a la parte actora el depósito constituido para gastos ordinarios del proceso, por no haberse utilizado.
Cópiese, notifíquese y cúmplase.
La anterior sentencia fue discutida y aprobada por la Sala en reunión celebrada el 16 de noviembre de 2001.
OLGA INES NAVARRETE BARRERO CAMILO ARCINIEGAS ANDRADE
Presidenta
GABRIEL E. MENDOZA MARTELO MANUEL S. URUETA AYOLA
Publicado Por: julio 10, 2015